Бизнес-план "Строительство многофункционального комплекса «Green Park»"
Бизнес-план "Строительство многофункционального комплекса «Green Park»"
Строительство
многофункционального комплекса «Green Park»
Исполнитель: ООО «Стромсоюз»
Дата: 15 марта 2009 г.
Нижний Новгород – 2009 г.
1. Резюме проекта. 3
2. Общие
технические показатели. 8
3.
Потребительские характеристики проекта. 9
4.
Маркетинговый план. 12
5.
Финансовый план. 13
Приложения. 16
Проектом предполагается освоение крупного земельного участка
рядом с автодорогой Нижний Новгород – Кстово. На данном участке планируется
возведение многофункционального комплекса, включающего в себя офисы, торговые
площади, гостиницу, развлекательный центр, кафе и рестораны, а также 660
квартир и пентхаусы. Одно из основных достоинств проекта – комплексность и
полная независимость от инфраструктуры города. В то же время, близость к
историческому центру Нижнего Новгорода и удобная транспортная развязка
позволяют легко добираться до любого места в городской черте.
Создание удобного и современного многофункционального
комплекса.
ООО «Стромсоюз» создано в 1997 году. Единственным
учредителем и директором является Шестых А.В. Основная деятельность фирмы – промышленное
и гражданское строительство.
Общестроительные и отделочные работы ООО «Стромсоюз»
выполняет своими силами. Спецработы выполняются привлекаемыми субподрядными
организациями, с которыми ООО «Стромсоюз» работает уже много лет.
Руководящий и инженерно-технический состав имеет опыт работы
в промышленном и гражданском строительстве от 15 до 25 лет. Рабочий коллектив
имеет опыт работы в строительстве от 10 до 20 лет. Количество работников в
фирме составляет около 200 чел.
ООО «Стромсоюз» имеет производственную базу пос. Кудьма,
которая работает на нужды строительства. Гараж имеет 15 единиц автомобильной и
спецтехники. Офис располагается по адресу: г. Н. Новгород, ул. Родионова, 188
«в».
Объекты, выполненные ООО «Стромсоюз»:
1. 10-ти этажный
кирпичный жилой дом общей площадью 6 000 м2 по ул. Вятская в роли Генерального подрядчика.
2. Административное
здание и кафе общей площадью 1 600 м2 по ул. Удмурская д. 3 в роли Генерального подрядчика.
3. Монолитные ж/бетонные
спецфундаменты на
Борском
стекольном
заводе.
4. 7-и этажный
жилой дом (сборно-монолитный) общей площадью 2 800
м2 по ул. Семашко, д. 33 в Нижегородском районе в роли Генерального
подрядчика.
5. Жилые дома по
ул. Нестерова, д. 33 общей площадью 10 900 м2 в роли Подрядчика.
6. Два жилых 10-ти
этажных кирпичных дома по ул. Рокоссовского, общей площадью 12 000 м2 в роли Подрядчика.
7. Реконструкция
3-х этажного офисного здания по ул. Рокоссовского, общей площадью 1 600 м2 в роли Генерального подрядчика.
8. Реконструкция
4-х этажного жилого дома по пр. Бусыгина, д. 19 «а» под офисное здание, общей
площадью 2 500 м2 в роли Генерального подрядчика.
9. Строительство
Автосервисного комплекса грузовых автомобилей «Вольво» в г. Дзержинске, 39
квартал Игумновского лесничества Дзержинского лесхоза, 400 м. Игумновского шоссе, здание 2 в роли Генерального подрядчика
Также ООО «Стромсоюз» выполняло работы по реконструкции
магазина по ул. Бекетова, д. 6 «а»; евроремонты в спецшколе по ул. Бекетова;
кафе «Ареал» по пр. Кирова, д. 8; реконструкция и ремонт зданий в/ч 31508;
капитальный ремонт здания ОМЦ «Пласир» по ул. Верхне-Волжская набережная, д. 12
и многие другие работы.
В настоящее время ООО «Стромсоюз» ведет строительство 18-ти
этажного здания по ул. Пролетарская, д. 4 общей площадью 10000 кв.м.; элитного
7-и этажного жилого дома на пересечении ул. Соревнования и пер. Казбекский
общей площадью 6000 м2; 10-ти этажного жилого дома по ул. Бетанкура,
д. 5 общей площадью 3000 м2 в роли Генерального подрядчика.
Также в настоящее время ведется проектирование двух
административно-бытовых пристроек по ул. Рождественской, жилого 18-ти этажного
дома в м/р В. Печеры.
Ведется проектирование офисно-делового центра по ул.
Родионова с трех уровневой парковкой общей площадью 83 610 м2
Для целей финансирования текущей деятельности и избегания
кассовых разрывов проектом предусматривается финансирование в виде банковского
кредита сроком на 5 лет, в размере 1 млрд. рублей под 20% годовых.
Месторасположение проекта
Участок расположен рядом с трассой Нижний Новгород – Кстово,
в 1,5 км. от границы города, который активно растет именно в этом направлении.
В 10 минутах езды находится СТЦ Мега, в 15-ти – центр Нижнего Новгорода. Недалеко
от участка протекает река Волга.
Экологическая обстановка в районе характеризуется как
хорошая. В непосредственной доступности находятся все необходимые объекты
инфраструктуры: школы, больницы, множество магазинов и проч.
Земельный участок находится в собственности застройщика. К
нему подведены все необходимые коммуникации. Площадка огорожена забором, что
исключает проникновение посторонних лиц во время проведения СМР.
По результатам проведения финансового анализа, можно сделать
заключение, что проект является экономически оправданным и эффективным, в связи
с чем рекомендуется его реализация. Подробные экономические показатели
рассматриваются в соответствующем разделе.
Преимущества и достоинства проекта
На конкурентоспособность комплекса «Green Park» положительно
влияют следующие факторы:
1. Удобная
транспортная развязка,
2. Доступные цены
на жилье и коммерческие площади,
3. Большая
многоуровневая парковка,
4. Комплексность и
независимость, наличие всей необходимой инфраструктуры,
5. Благоприятная
экологическая обстановка,
6. Высокий класс
реализации проекта,
7. Новизна формата
для Нижнего Новгорода.
Эти и другие факторы позволяют сделать вывод об
инвестиционной привлекательности и большом потенциале проекта.
№ п/п
|
Название элемента
|
Площадь, м2
|
1
|
Подземная
трехуровневая парковка
|
103 633
|
2
|
Торговые
площади
в том числе продуктовый супермаркет
|
36 450,46
1 605,6
|
3
|
Развлекательный
комплекс
|
11 357,54
|
4
|
Помещения
общественного питания
|
5 654,48
|
5
|
Офисные
площади
|
65 899,48
|
6
|
Жилая
площадь
в том числе квартиры (660 шт.)
пентхаусы (36 шт.)
пентхаусы в офисных зданиях (26 шт.)
|
69 519,62
52 642,2
7 896,33
8 981,09
|
7
|
Инфраструктура
жилья
|
10 588,00
|
8
|
Гостиница
|
7 206,0
|
9
|
Всего (без
подземной парковки)
|
206 675,58
|
10
|
Всего (с
подземной парковкой)
|
310 308,58
|
Проектируемый участок расположен вдоль автодороги Нижний
Новгород – Кстово, в поселке Афонино. В 1,5 км. находится граница
Нижегородского района, центрального и самого престижного района Нижнего
Новгорода, в 20 минутах езды – исторический центр города.
Проект предусматривает строительство на единой площадке
многофункционального комплекса «Green Park» принципиально нового для Нижнего
Новгорода формата «город в городе». Особенностью проекта является то, что
житель данного квартала сможет, не выходя на улицу, попасть в любую точку
комплекса, используя подземные внутриквартальные коммуникационные переходы.
Особое внимание уделено безопасности жильцов комплекса.
Прежде всего, это охраняемый внешний контур комплекса, предупреждающий
проникновение посторонних на поверхности. Второй контур охраны – подземный, предотвращающий
несанкционированное проникновение посторонних в подземную парковку, в лифты из
подземной части и обеспечивающий охрану автомобилей жильцов. Квартал оборудован
3-х уровневой подземной парковкой, что даст возможность добиться полного отсутствия
транспортных средств на поверхности жилой зоны, кроме служб быстрого
реагирования и иного обеспечения комплекса, которого нельзя избежать без
использования транспортных средств.
В целом застройка участка решается единым
многофункциональным комплексом, представляющим собой автономное
градостроительное образование. Функционально участок разбивается на 2 зоны: общественной и жилой застройки.
·
Общественная зона – торгово-развлекательный центр и бизнес-центры
вдоль дороги.
·
Жилая зона – три 25-ти этажных двухподъездных дома бизнес-класса
с развитым обслуживанием.
Общественная часть комплекса представляет собой крупное
здание переменной этажности, состоящее из стилобатной части, в которой
разместится 9-ти этажный торгово-развлекательный центр, три 22-ух этажных
офисных зданий, и крупное офисно-торговое здание, замыкающее композицию всего
комплекса.
Набор помещений торгово-развлекательной части:
·
Цокольный этаж – продуктовый супермаркет, блок социально-бытового
обслуживания (аптека, отделение банка, парикмахерская, химчистка и т.д.),
·
1, 2, 3, 4, 5 этажи – торговые галереи промышленных товаров,
·
6 этаж – фудкорт, точки общественного питания различного типа,
·
7 этаж – спортклуб (фитнес-центр), спа-салон. Залы для занятий
спортом, бассейн, баня, сауна, солярий, фитобары и пр.,
·
8, 9 этажи – двухуровневый ресторан с эксплуатируемой кровлей.
На четырех верхних этажах офисных зданий предполагается
разместить жилые двухуровневые пентхаусы, с отдельным лифтом прямо из зоны
парковки.
Жилая часть: три жилых дома, оборудованные лифтами
повышенной комфортности, опускающиеся в подземные уровни парковки. Первые этажи
жилых зданий предусматриваются нежилыми, для технических, вспомогательных и
служебных помещений эксплуатирующих служб.
Все три жилых здания будут объединены двухэтажным блоком
социально-бытового обслуживания жильцов. Этим же блоком жилая территория будет
отделена от общественной части комплекса.
Обеспеченность жилой части машиноместами не менее 3 машиномест
на квартиру.
Согласно проекту, в многофункциональном комплексе «Green
Park» будут располагаться помещения различного назначения: жилые, офисные,
развлекательные, гостиничные и др. План продаж предусматривает реализацию всех
типов площадей. Реализация будет проходить в 3 этапа:
1. Парковочные
места, торговые площади, квартиры и пентхаусы,
2. Офисные площади
и помещения под рестораны и кафе,
3. Развлекательный
комплекс, гостиница.
Продолжительность 1 и 2-го этапов – 3 года, 3-го – 2 года.
Общий срок строительства, включающий в себя все 3 этапа, составит 5 лет, что
достигается за счет параллельной реализации смежных этапов.
Планируемые цены продаж указаны в таблице:
Тип
помещений
|
Стартовая
цена, тыс. руб.
|
Средняя
цена[1],
тыс. руб.
|
Парковки, шт.
|
700
|
827,9
|
Торговые
площади, кв.м.
|
70
|
82,8
|
Развлекательный
комплекс, кв.м.
|
40
|
44,5
|
Офисные
площади, кв.м.
|
60
|
71,0
|
Жилые
площади, кв.м.
|
55
|
65,0
|
Расчеты финансовых показателей проекта проведены на основе
общепринятых подходов к анализу инвестиций. Срок жизни проекта (5 лет)
разбивается поквартально, после чего для каждого отдельного квартала проводится
анализ всех денежных потоков.
По результатам анализа составляются основные прогнозные
формы бухгалтерской отчетности (баланс и отчет о прибылях и убытках). Также
проводится анализ основных показателей экономического состояния проекта
(рентабельность, финансовая устойчивость и т.д.).
1. Ставка
дисконтирования – 20,0%,
2. Курс
доллара США – 36 рублей.
3. Инфляция
– 15% в год.
Дата начала проекта – “__” ______ 2009 г.
Расчеты проводятся в постоянных ценах в рублевом исчислении.
Объем кредитного финансирования – 1 000 000 тыс.
рублей.
Цель финансирования – обеспечение процесса строительства,
отсутствие кассовых разрывов в период деятельности.
Наименование показателя
|
Значение
|
Простой срок окупаемости проекта, мес.
|
32,1
|
Дисконтированный срок окупаемости
проекта, мес.
|
55,0
|
Внутренняя норма доходности проекта[2], %
|
38,9%
|
Чистый денежный поток[3], тыс. руб.
|
3551548,05
|
Чистый дисконтированный доход[4], тыс. руб.
|
740819,18
|
Индекс доходности[5]
|
1,74
|
Представленные расчеты проведены без учета ряда площадей в
анализируемом многофункциональном комплексе. В частности, из раздела продаж и
поступлений денежных средств исключены помещения общественного питания, парковка,
а также гостиница. Несмотря на это, затраты на возведение и обустройство данных
площадей в проекте учитываются.
По предварительным оценкам, освоение указанных площадей
позволит дополнительно привлечь в проект значительные финансовые средства (см.
табл.).
Тип / Показатель
|
Гостиница
|
Помещения общепита
|
Общественная парковка
|
Площадь, кв. м.
|
7 206,00
|
5 654,48
|
67 555,00
|
Тип освоения
|
Создание отеля
на ~ 100 номеров
|
Сдача в аренду
|
Почасовая аренда
|
Ед. измерения
|
Номер
|
1 кв. м.
|
1 парк. место
|
Предполагаемая выручка
|
1000 руб./сутки
|
400 руб./мес
|
50 руб./сутки
|
Предполагаемый доход
|
~ 1,5 млн.
руб./месяц
|
2,261 млн.
руб./месяц
|
~ 1 млн. руб./месяц
|
Итого общий объем дополнительных финансовых поступлений
составит около 4-4,5 млн.руб. в месяц.
Приложение 1. Электронная версия бизнес-плана
(включая финансовые расчеты)
Приложение 2. График
платежей по кредиту
Приложение 3. Анализ
чувствительности проекта
[1]
За все время продаж.
[2] Максимальная
ставка, при которой чистый дисконтированный доход будет равен "0". Вычисляется
годовая норма доходности
[3] Чистый денежный
поток, за весь установленный срок действия проекта
[4] Чистый
дисконтированный денежный поток за весь срок действия проекта
[5] Соотношение
инвестиций и дисконтированных поступлений
|